Руководство для аренды shell&core

Принимая решение о переезде в новый офис, мы всегда сталкиваемся с выбором. В зависимости от направления деятельности и сферы бизнеса, в которой развивается компания, критерии выбора офисного помещения могут радикально отличаться. Но есть пять основных параметров, которые влияют на окончательное решение при выбор офисного помещения:

• Место – месторасположение офиса относительно делового центра, крупных магистралей, транспортная доступность, близость к партнерам и ключевым государственным учреждениям;
• Площадь – представительский, центральный или бэк-офис;
• Цена – в зависимости от задач, которые должны решаться при помощи офисного помещения;
• Организация внутреннего пространства – организационная структура компании;
• Сроки – на расторжение договора с текущим арендодателем, регистрацию нового юридического лица и т.д.

В настоящее время на рынке коммерческой недвижимости Москвы предлагается множество офисных помещений в состоянии «под отделку», которые подкупают низкими арендными ставками (дисконт от рыночной цены аренды может составлять до от 10 до 50%) и высоким классом здания (преимущественно «А», «В+», «В»).

Целью данной статьи является прояснение для потенциальных арендаторов понятия «shell & core», а также разъяснение преимуществ и недостатков аренды офиса в состоянии «под отделку», чтобы помочь нашим клиентам оценить риски, связанные с принятием решения аренды офиса без ремонта.

«Shell & core» – состояние офисного помещения «под (чистовую) отделку». В таком помещении присутствуют только бетонная стяжка, стеклопакеты, подведены вертикальные коммуникации, и, как правило, смонтировано отопление. В зависимости от класса бизнес-центра степень готовности помещения «под отделку» может разниться. Например, в бизнес-центре класса «А» можно практически сразу приступать к финишной отделке офиса, в то время как в помещениях БЦ класса «B» и «С» сначала может потребоваться дополнительное выравнивание стен и пола.

До кризисного 2008 года большинство арендаторов сталкивались со сложностями, связанными с нехваткой качественных офисных площадей в деловом центре Москвы, особенно это касалось крупных западных и российских компаний, которые были вынуждены арендовать помещения в состоянии «под отделку», затем самим выполнять ремонт.

Во время кризиса ситуация кардинально изменилась и о выделении каких-либо средств на ремонт не могло идти и речи. Поэтому, чтобы сдать офисные площади, собственникам приходилось идти на уступки, выполняя отделку за свой счет. Помимо этого устанавливались арендные каникулы (в некоторых случаях достигавшие года) и понижались ставки аренды на помещения без отделки.

Рассмотрим, какие положительные и отрицательные стороны имеет аренда помещений в состоянии «shell & core».

К плюсам относятся:

• Планировка офиса под конкретную организационную структуру – возможность индивидуальной планировки и выполнение уникального дизайна;
• Прогнозируемые сроки переезда и выход из предыдущего договора аренды – планирование переезда более чем за три месяца до самого переезда позволит сохранить страховой депозит и подготовить персонал к перемещению;
• Стандарты безопасности – возможность внедрения сложных систем безопасности и систем контроля над персоналом.

Основными минусами являются:

• Риски, связанные с несоблюдением сроков ремонта со стороны подрядчика (возможна ситуация, когда арендные каникулы уже закончились, а ремонт еще идет), а также завышение сметы на проведение ремонтных работ (возникают скрытые затраты);
• Проблемы с собственником – нарушение оговоренных сроков в получении свидетельства о собственности;
• Общеэкономические риски – снижение экономической активности может повлечь за собой необходимость менять стратегию развития и сокращать персонал, в этом случае придется фиксировать расходы на проведенный ремонт и искать новый офис с новыми параметрами.

Стоит отметить, что помещение в состоянии «shell & core» имеет смысл арендовать компаниям, имеющим в распоряжении свободные денежные средства. Вложенные в отделку деньги окупятся и помогут сэкономить на арендных ставках в долгосрочной перспективе (3-5 лет). Помещения под отделку идеально подходят для тех компаний, которые запланировали переезд за полгода или за год. К таким компаниям относятся крупнейшие российские и иностранные структуры, которые точно планирующие свой бюджет и определяют дату переезда. Также помещения под отделку в большинстве своем подойдут дизайнерским и информационным и креативным компаниям, предъявляющим особые требования к планировке и дизайну офисных площадей.

Если компания принимаете решение арендовать офис в состоянии «shell & core», она столкнется с несколькими опциями выполнения ремонта:

• 1 способ. За счет собственника. Собственник выполняет отделку за свой счет согласно предпочтениям арендатора. Данный вариант является самым привлекательным для арендатора, так как им не совершается никаких денежных вложений в ремонт. Арендатор получает помещение той планировки, которая соответствует его требованиям;
• 2 способ. Компенсация за ремонт. Суть данного подхода состоит в том, что арендатор производит отделку своими силами, а собственник выплачивает ему компенсацию за ремонт и предоставляет арендные каникулы. Срок арендных каникул зависит от площади помещения и составляет в среднем от 2 до 6 месяцев, а компенсация занимает порядка 40-60% от предполагаемых затрат клиента на ремонт. Сумма компенсации уменьшает ежемесячные арендные платежи арендатора в первый год аренды;
• 3 способ. За счет арендатора. Арендатор производит отделку полностью своими силами. При этом арендная ставка на первый год значительно снижается, и предоставляются арендные каникулы.

Итак, подводя итог, можно, резюмировать, что помещения под отделку выгодно арендовать при следующих условиях:

• если стратегия развития бизнеса понятная и строится в перспективе от 5 лет;
• если годовая индексация арендной ставки по договоры аренды не превышает 5-7% в рублях;
• если компания имеет надежных, проверенных партеров – подрядчиков для выполнения отделочных работ;
• если стоимость отделки, озвученная подрядчиком, не превышает $600 за кв. м;
• если аренда помещений в состоянии «под отделку» предлагается с дисконтом от рыночных предложений с уже выполненным ремонтом, и такой дисконт составляет хотя бы 25%;
• если на рынке коммерческой недвижимости присутствует тенденция роста арендных ставок и экономика страны находится в стадии подъема (есть предпосылки к благоприятной экономической конъюнктуре);